Əmlakın idarə olunması
2016-01-10 17:47:37

Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi mövcud olan obyektdən fiziki və hüquqi baxımdan  maksimum gəlir əldə etməkdən ibarətdir. Məhz bu mərhələdə qaytarılması üçün qoyulan vəsait obyektin mülkiyyətçisi qismində çıxış edən şəxsə mənfəət gətirməlidir.

Digər mərhələlərdə isə mülkiyyətçi üçün obyektin gəlirliliyi (və ya zərəri) əsasən birbaşa və bilavasitə ( dolayı) yolla bu obyektin keyfiyyətli idarəetmə nümayəndələri, mülkiyyətçisi və ya sahibkarından,  eləcə də idarəedici  təşkilatlardan asılıdır. İdarəetmənin keyfiyyəti ilk növbədə peşəkarlıqla həyata keçirən şəxslərin fəaliyyətilə ölçülür. Peşəkar komanda gəlirlərin və xərclərin optimal nisbətini tapmağa, məsrəfləri minimuma endirməyə, obyektin inkişafını düzgün proqnozlaşdırmağa, istifadəçilərin cəlb edilməsinə yönəlib.

Sözügedən prosesdə əvvəlcə daşınmaz əmlak obyekti yaradılır. Sahibkarlıq fəaliyyəti üçün nəzərdə tutulan əmlak şəxsi və ictimai (sosial) növlərə ayrılır. Buna uyğun olaraq idarənin vəzifələri, onların həlli üsulları və daşınmaz əmlakın da həmçinin öz xüsusiyyətləri mövcuddur.

Sahibkarlıq fəaliyyətinin növü kimi daşınmaz əmlakın idarə edilməsi, daşınmaz əmlakla bağlı bütün əməliyyatların yerinə yetirilməsini investisiya, tikinti, sahiblik, istifadə, girov, mübadilə, güvənilən idarəetmə kimi sahələri nəzərdə tutur.

Daşınmaz əmlak idarəsi binaların və qurğuların istifadəçiləri üçün (icarədar) şəraitin yaradılması, icarə haqqının yığımı və s. kirayə sahələrinin verilməsi şərtlərinin müəyyənləşdirilməsi, onların saxlanması, rəhbərlik, xidmət personalı istismarı üzrə əməliyyatların kompleksinin həyata keçirilməsi kimi bölmələrə xidmət edir. Daşınmaz əmlakı daha səmərəli istifadə etmək məqsədilə mülkiyyətçinin və müştərilərin maraqları nəzərə alınır.

Daşınmaz əmlakın idarə edilməsinə aşağıdakılar daxildir:

Daşınmaz əmlak bazarının bütün subyektlərinin qanunverici və normativ nizamlanması, davranış və nəzarət sisteminin dövlət orqanları tərəfindən qaydaya salınması

Daşınmaz əmlak obyektlərinin və qeydiyyatda olan digər sənədlərin rəsmiləşdirilməsi;

Mülkiyyətçinin daşınmaz əmlak obyektlərinin idarəsi.

Daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi zamanı müxtəlif növ sənədlər tələb edilir. Onlar aşağıdakı sənədlərdən ibarətdir:

Ərizə

Balans saxlayıcının razılıq məktubunun surəti;

Fiziki şəxsin şəxsiyyət vəsiqəsinin surəti (hüquqi şəxsin təsis sənədlərinin notarial qaydada təsdiq edilmiş surəti) ;

Sahənin eskizinin surəti ;

Əmlak əvvəl icarədə olduğu halda əvvəlki icarə müqaviləsi icarəçi dəyişildikdə imtinaərizəsi və ya müqaviləyə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada xitam verilməsi barədə sənəd ;

Sahə əvvəl icarədə olduğu  halda icarə haqqının ödənilməsini təsdiq edən sənəd;

Nümunəsi təsdiq olunmuş formalarda tərtib olunmuş toplu.

Əslində daşınmaz əmlak obyektləri həm  müvafiq bələdiyyə, müəssisə və özəl mənzil fondu olaraq çıxış edirlər, həm də onlara sistemin idarəetmə obyektləri, mənzil mülkiyyətçilərinin ortaqlığı, torpaq və meşə fondu və s. kimi yanaşmaq mümkündür.

Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi üç istiqamətdə həyata keçirilir:

Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların bölünməsi və kombinə edilməsi ;

İqtisadi gəlirləri və xərcləri üzrə formalaşan  daşınmaz əmlakın istismarı prosesində idarəsi;

Daşınmaz əmlak obyektinin  funksional təyinatına uyğun olaraq texniki məzmunu.

İqtisadi və istehsal münasibətləri  mülkiyyətçilərlə daşınmaz əmlak obyektlərinin idarə olunmasında mühüm rol oynayır, çünki bu, mövcud münasibətlərin əsası qismində çıxış edir. Həmçinin idarəedici fəaliyyət qanuni və şəffaf olmalıdır.

Nəzəri cəhətdən gəlir, daşınmaz əmlak obyekti və ya təmiz gəlirin dövriyyənin 15% -ni təşkil edə bilərsə, həmin əmlakın vəziyyətindən asılı olaraq  obyektin gəlirliliyi 8% -dən 50% -dək dəyişə bilər.

Daşınmaz əmlak obyektinin formalaşdırılması, məqsədi, strategiyası kommersiya istifadəsi, daşınmaz əmlak obyektinin yenidən satışı və ya ondan daimi gəlirin əldə olunması əmlak idarəsinin əsas ozəllikləri sırasndadır. Əksər hallarda daşınmaz əmlak obyektinin  məqsədi olaraq mərkəzə gəlirlərin artması, xərclərin azalması qoyulur.

Daşınmaz əmlak obyektinin tam istismarının təmin edilməsi daşınmaz əmlak obyektlərinin bütün normativ xidmət müddəti ərzində öz hesabına nail olunur. Xarici ölkələrdə  texniki norma və qaydaları, tədqiqat metodları və vəziyyətinin qiymətləndirilməsi, daşınmaz əmlak obyektinin məzmununa ayrı-ayrı konstruktiv elementlərinin daxil olduğu fəaliyyətinin təhlili göstərir ki, daşınmaz əmlak obyektinin texniki pasportu əsas vasitələrdən biri sayılır.

Bundan başqa  daşınmaz əmlakın istismarı və xidmət göstərilməsi kimi iki fərqli təlimat növü mövcuddur.  Bu iki anlayış arasındakı mühüm fərqi vurğulamaq lazımdır. Obyektin normal saxlanması üçün istismar şərtləri haqqında aydın təsəvvürə malik olmaq gərəklidir. Bu cəhətdən son dərəcə əhəmiyyətlidir ki,  onların xarakteri, həll edilmiş və qadağan olunmuş hərəkətlərini istifadəçi özü üçün müəyyənləşdirə bilsin. Daşınmaz əmlakın istismarı ilə bağlı məlumatlar informasiya sisteminin (sanitar təmizlənməsi, zibil və tullantıların daşınması, təmir və s.) texniki pasportu və xidmət funksiyasını yerinə yetirir. Daşınmaz əmlakın xidməti və qulluğu üçün bütün lazımi sənədlər (məsələn, çertyojlar, texniki sənədlər, təlimatlar üzrə avadanlıq) binanın əlavələr qismində daxildir.











mirdesign studio