İpoteka
2015-01-13 22:32:20

İpoteka krediti kredit təşkilatının ipoteka zəmanəti əsasında (yəni mülkiyyəti girov qoymaqla) əmlak aktivlərinin alınması üçün borcalana və ya birgə borcalanlara verdiyi pul vəsaitidir. İpoteka krediti daşınmaz əmlakın girovu üzrə verilən kreditdir. Və bu kredit üzrə girovnamə tərtib olunur. Xüsusi mülkiyyətdə olan fərdi və çoxmənzilli yaşayış evləri, habelə mənzillər ipoteka predmeti ola bilər. Borc vəsaitləri müxtəlif məqsədlərə, o cümlədən istehsal və istehlak tələbatlarının ödənilməsinə istifadə oluna bilər. Əksər hallarda ipoteka borcunun qaytarılması mənbəyi borcalanın qarşıdan gələn gəlirləridir. Bu isə girov qoyulan daşınmaz əmlakın əsaslandırılmış qiymətləndirilməsini və borc vəsaitlərinin qaytarılmaması hallarında girov qoyulmuş əmlakın satılması imkanlarının müəyyən edilməsini labüd edir. Mənzilin uzun müddətə borca alınmasının iki əsas forması vardır: bunlar bank və qeyri-bank ipotekalarıdır. Bank ipotekası mənzilin uzun müddətə borca alınmasının ən çox istifadə olunan maliyyələşmə formasıdır. Adətən banklar ipoteka kreditini 10-25 və bəzən də 30 il müddətinə, alınan əmlakın 70%-i həcmində verir. Bu kreditlərə ya fiksə edilmiş (əvvəlcədən müqavilədə konkret göstərilərək heç vaxt dəyişdirilməyən) yaxud da üzən (inflyasiyaya proporsional olaraq dəyişən) faiz dərəcələri tətbiq oluna bilər.

Burada həm borcalanın, həm də borc verənin, yəni bankın müəyyən öhdəlikləri var. Bu modeli digərindən fərqləndirən əsas məqam ilkin ödənişlə bağlıdır. Belə ki, borcalan ilkin ödəniş etmək üçün nağd pulu olmadığından bankda əmanət hesabı açaraq bir neçə il müddətində həmin məbləği banka ödəməlidir. Yalnız bundan sonra bankın borcalan qarşısında mənzilin alınması üçün kredit vermə öhdəliyi yaranır. Borcalan isə öz növbəsində borcun yerdə qalan hissəsinin ödənilməsi üzrə də öhdəlik daşıyır.

Mənzilin uzun müddətə borca alınmasının digər forması qeyri-bank ipotekasıdır. Bu maliyyələşmə forması mənzilin qarşılıqlı kreditləşdirilməsi də adlanır. İştirakçı tərəflərin kooperasiya və komplementar (bir-birini tamamlayan) maraqları mənzilin qarşılıqlı kreditləşdirilməsinin əsas xüsusiyyətləridir. Bu cür kreditləşmə ilkin təşəkkül zamanı sadə kooperasiyaya əsaslanırdısa, sonralar bu sahədə fasiləsiz daxılların meydana gəlməsi bu növ kreditləşmənin effektivliyini xeyli artırmışdır. Fasiləsiz daxıla qoşulan hər bir iştirakçı ondan sonra daxıla qoşulan iştirakçıların hesabına sadə kooperasiyalarda olduğundan da tez mənzil ala bilir.

Müasir maliyyə bazarlarının mürəkkəbliyi bəzən bu növ kreditləşmənin hər iki formasının kəsişdiyi ortaq maliyyələşmə formasının da istifadəsini zəruri edir.

Lakin son dövrlər sürətlə inkişaf edən mexanizmlərdən biri də İslam ipoteka sistemidir. Sürətlə inkişaf edən bu sistem son vaxtlar Amerika, Kanada, bəzi qərbi Avropa ölkələri və s. inkişaf etmiş digər ölkələrdə də investorların marağına səbəb olmuş və qeyd olunan ölkələrdə həmin növün tətbiqinə başlanılmışdı.İslam ipoteka kreditləşməsi aşağıdakı üç əsas sxem üzrə həyata keçirilir:

Birincisi – dəyəri ödənilməklə əmlakı sonda geri almaq hüququ verən icarədir (ijara). Xüsusiyyətlərinə görə bu metod “sale&leaseback” ənənəvi lizinq əməliyyatına bənzəyir. Qaydalara uyğun olaraq kreditor üzən faiz dərəcələrində olduğu kimi hər il orta bazar qiymətlərinə uyğun olaraq lizinq haqqına dəyişiklər edir. Həmçinin borc alan istənilən anda əmlakın balansdakı qalıq dəyərini ödəyərək onu özününküləşdirə bilər.

İkincisi – müddətli satışdır (murabaha). Bu maliyyələşmə qaydalarına görə kreditor özü daşınmaz əmlakı alır (məsələn 100 000 manatlıq) və dəyərini uzun müddətə ödənilməsi şərti ilə onu borc götürənə daha baha qiymətə satır (məsələn: 125 000).

Üçüncüsü – azalan pay metodudur (musharaka). Burada kreditor və müştəri həm əmlaka, həm də gəlirə birgə sahib olurlar. Burada müştəri zaman-zaman əmlakın dəyərini kreditora ödəyərək ona tam sahib olur. Kreditor isə müştəri əmlakın dəyərini tam ödəyib qurtaranadək əmlakın ona məxsus olan hissəsini proporsional şəkildə ona icarəyə verir və əmlakın kreditora aid olan hissəsi azaldıqca icarə haqqı da azalır.

İpoteka kreditinin zəruriliyi

İpoteka dəyəri şəxsi vəsaitlərindən daha çox olan mənzil (ev) almağı planlaşdıran insanlar üçün lazımdır. İpoteka krediti mənzil (ev) almaq üçün kifayət qədər vəsait olmadıqda belə, insanlara öz şəxsi mənzillərində yaşamaq imkanı yaradır.Yaşayışla təmin olunma, mənzil bazarında tələbi formalaşdıran əsas amillərdəndir. Odur ki, mənzil bazarındakı tələbin formalaşmasına təsir edən əsas qüvvə minimum yaşayış ehtiyacını ödəmək istəyən geniş əhali kütləsidir. Mənzil tələbatının ödənilməsi üçün müxtəlif vasitələrdən istifadə oluna bilər: mənzilin kirayələnməsi və ya üzərindəki bütün növ mülkiyyət hüququ ilə birlikdə özəl mənzilin əldə olunması. Əgər kirayələnmədə əsas məqsəd yalnız yaşayışı təmin etməkdirsə, özəl mənzilin əldə olunması həm də rifah halının göstəricisidir. Bu səbəblərdəndir ki, əhalinin yaşayış səviyyəsi ölçülərkən onların mənzillə təmin olunma faizi, əmlak bazarının mövcud qiymətləri və onların inkişaf dinamikası da nəzərə alınır.Mənzil bazarı həmçinin rahat və gəlirli bir investisiya alətidir. Əmlak bazarına qoyulan investisiyaların böyük hissəsi əsasən birinci bazara - yəni mənzil sənayesinə yatırılır. Lakin qeyd olunmalıdır ki, mənzil tikintisinə qoyulan investisiyanın gəlirlilik səviyyəsi cəlbedici olduğu qədər də risklidir. Qeyd edilməlidir ki, təkrar mənzil bazarına qoyulan yatırımlar da mənzil bazarında qiymətin formalaşmasına təsir edir. Əhalinin minimum yaşayışla təmin olunması baxımından mənzil bazarı həm də sosial əhəmiyyətə malikdir. Təsadüfi deyil ki, hər bir dövlət bu sahədə müxtəlif stimullaşdırıcı layihələr həyata keçirməkdə maraqlıdır. O cümlədən, Azərbaycan hökuməti tərəfindən də əhalinin, xüsusən də gənc və aztəminatlı ailələrin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması istiqamətində kompleks tədbirlər artıq neçə illərdir ki, həyata keçirilməkdədir.


Dünya maliyyə böhranı fonunda dövlətin bu sahədəki stimullaşdırıcı maliyyə proqramlarının davam etdirilməsi ilə yanaşı, əhali gəlirlərinin də artımı Azərbaycan ipoteka kreditləri bazarındakı tempin sabit saxlanılmasında mühüm rol oynamışdır. Lakin yeni inkişaf mərhələsinə yaxınlaşan Azərbaycan əmlak bazarının mövcud imkanları, bu bazara xas olan risklər və onlardan sığorta olunma kimi məsələlərdə qaranlıq qalan məqamlar, bu kreditləri əldə etmək istəyən şəxslər (borcalanlar) qarşısında mənfi seçim etmək riski yaradır. Bu baxımdan daimi yaşayışın əldə olunmasında borc kapitalının rolu, bu kapitalın əldə olunma formaları, kredit öhdəliklərinin yerinə yetirilməsi və borcalanın ödəmə qabiliyyətinin itməsi riskləri haqqında əhəmiyyətli məlumatlar bu risklərdən qorunmağa kömək edə bilər. Azərbaycanda ipoteka krediti əksər hallarda dövlətin sosial-iqtisadi proqramı kimi başa düşülsə də, inkişaf etmiş maliyyə bazarlarında bu kredit növü daha geniş anlama malikdir.

İnkişaf etmiş beynəlxalq təcrübədə ipoteka – daşınmaz əmlakın girovu anlamını daşısa da, bu gün ipoteka çevrəsinin genişləndirilməsi məqsədilə üzərində mülkiyyət hüquqları qeydə alınan daşınar əmlakların da onun hüdudlarına daxil edilməsinə rast gəlinir. Bir sözlə, geniş mənada ipoteka dedikdə, daşınmaz və rəsmi reyestrlərdə üzərində mülkiyyət hüquqları qeydə alınan daşınar əmlakın girovunu başa düşmək olar.

Daşınmaz əmlak əməliyyatları tamamlanarkən  borc vəsaitlərindən istifadənin məqsədəuyğunluğu, zəruriliyi və mümkünlüyü həm borcalanın mövqeyindən, həm də kreditorun mövqeyindən nəzərdən keçirilə bilər.

İnvestor daşınmaz əmlakın alınması zamanı borc və­sait­lərinin cəlbedilməsində icazə verilir:

1. Dəyəri onun malik oldüğu vəsaitlərin həcmini mahiy­yət­cə artıra bilən obyektin alınmasına,

2. Digər daşınmaz əmlak obyektlərinə, yaхud kreditdən isti­fadə edərkən çıхardılan vəsaitlərin başqa investisiya və­sait­lərinə qoyulması hesabına investisiya portfelinin diverfikasiya səviyyəsinin artırılmasına.

3. Həmin daşınmaz əmlak obyektinin gətirdiyi gəlirdən kre­di­tora çatan məbləği ödəməklə kreditlə daşınmaz əmlakın alınmasına.

4. Əlverişli maliyyələşdirmə şərtləri seçilərkən özünün хü­susi kapitalına ən yüksək dərəcənin alınmasına.

İpoteka kreditləşməsi ölkədə mənzil probleminin həllinə  müsbət təsir göstərir. Əhalinin kreditləşdirilməsinin ölkənin sosial probleminin həllində  rolu danılmazdir. Kreditləşmənin ölkə iqtisadiyyatinın inkişafındaki rolu olduqca mühümdür və bu rol daim artmaqdadir. Əhalinin kreditləşməsinin artirilmasi ilk növbədə ölkədə istehsal olunmuş məhsulların tez satilmasına, əmtəə dövriyyəsinin sürətlənməsinə,istehsalın inkişafına müsbət təsir göstərir. Belə ki, əhali istehlak və ipoteka krediti vasitəsilə özünün istehlak xarakterli ehtiyacıni ödəməklə ölkənin iqtisadi və sosial inkişafıni yaxşilaşdirmiş olur.Inkişaf etmiş ölkələrdə banklar tərəfindən fiziki şəxslərə verilən kreditlər arasinda ən çox yayilani istehlak və ipoteka kreditidir. Bu növdə kreditlər banklara gəlirlərini artirmağa imkan verir. Istehlak krediti kreditləşmə nin ən sərfəli növlərindən biridir. Ona görə də istehlak kreditinin istər-istəməz gələcəkdə bankların və bank xidmətlərinin idarə edilməsində mühüm rol oynayacaği danilmazdir. Bu növ kredit əhalinin istehlak tələblərinin təmin edilməsinə istiqamətlənib. O, əmtəə və pul formasma malikdir.


Ipoteka krediti-müvəkkil kredit təşkilati tərəfindən borcalana yaşayiş sahəsinin alınmasi üçün məqsədli istifadə, qaytarilmaq, müəyyən müddətə, faizlər ödənilmək və təminatliq şərtləri ilə verilmiş puldur.

«Ipoteka haqqında» Azərbaycan Respublikasi Qanununa əsasən ipoteka öhdəliyin icrasinin təmin edilməsi üsulu olaraq daşınmaz əşyalarin və rəsmi reyestrdə üzərində mülkiyyət hüquqlari qeydə alınan daşınar əşyaların girovudur. Qəbul olunmuş qanuna əsasən dövlət və ya bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahələri, xüsusi mülkiyyətdə olan fərdi və çoxmənzilli yaşayiş evləri, habelə mənzillər ipoteka predmet ola bilər. Mehmanxanalar, istirahət evləri, bağ evləri və bu kimi başqa tikintilər və binalar ümumi əsaslarla ipoteka predmeti ola bilər. Ipotekanın predmeti açiq bazarda və ya hərracda satila bilər. Daşınmaz əşyanın ipotekasi haqqında müqavilə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində, daşinar əşyanin ipotekasi haqqinda müqavilə isə daşınar əmlakın rəsmi reyestrində qeydə alınır. «Azərbaycan Respublikasmda ipoteka kreditləri sisteminin yaradilmasi haqqında» Azərbaycan Respublikasi Prezidentinin 16 sentyabr 2005-ci il 299N°-li Fərmanına uyğun olaraq Azərbaycan Respublikasi Mərkəzi Bankının nəzdində Azərbaycan Ipoteka Fondu yaradildi. Fondun əsas məqsədi Azərbaycan Respublikasında əhalinin yaşayış şəraitini yaxşılaşdırmaq, mənzil tikintisinin səmərəli maliyyələşdirmə mexanizmini yaratmaq, bu sahədə formalaşan təklifin alıcılıq qabiliyyətli real tələbə uyğunlaşmasını təmin etmək və ipoteka kreditləşməsinə yerli və xarici investorları cəlb etməkdir. AİF dövlət təsisatıdır, hüquqi şəxsdir. Azərbaycan İpoteka Fondu əhaliyə birbaşa ipoteka kreditlərinin verilməsi ilə məşğul olmur. Əhaliyə ipoteka kreditlərinin verilməsi AMB tərəfindən seçilmiş müvəkkil kredit təşkilatları tərəfindən həyata keçirilir.  AİF-in vəsaitləri Azərbaycan Respublikasının dövlət büdcəsindən ayırmalar; AİF fəaliyyətindən əldə olunan daxilolmalar, o cümlədən verilmiş kreditlər üzrə əsas borc və faiz ödənişləri; AİF tərəfindən emissiya olunan qiymətli kağızların yerləşdirilməsindən əldə olunan vəsaitlər; AİF-ə verilən xarici kreditlər, yardımlar, qrantlar və s. mənbələr hesabına formalaşır. Aşağıdakı cədvəldə AİF tərəfindən verilən ipoteka krediti haqqında məlumatlar öz əksini tapır.


 











mirdesign studio