Qiymətləndirmə və bazar araşdırması
2016-01-10 17:44:51

Daşınmaz Əmlakın qiymətləndirilməsi prosesi – konkret obyektin qiymətləndirilməsinin keçirildiyi yaxud onunla bağlı əməliyyatın aparılacağı vaxt mövcud şəraitə uyğun olaraq əsaslandırılmış dəyər ekvivalentinin alınmış sifariş əsasında müəyyənləşdirlməsidir.

Qiymətləndirmə prosesinin bu açıqlamasından onun əsas cəhətlərini müəyyənləşdirə bilərik:

- qiymətləndirmə ünvanlı proses olub, konkret daşınmaz əmlak obyektinə yönəldilmişdir və onun xüsusiyyətlərini (fiziki, texnoloji, hüquqi və s.), əhatəsini (ərazidə yerləşməsini, ekoloji, sosial, iqtisadi və s.) nəzərə alır;

- bu proses daşınmaz əmlakla aparılacaq əməliyyatlarla (məsələn, alqı-satqı, icarə, sığorta, vergitutma, girov qoyma) bağlıdır;

- bu proses müəyyən zamanla bağlıdır, yəni, daşınmaz əmlakın dəyəri həm cari vaxt, həm də gələcək dövrlər üçün müəyyənləşdirilə bilər;

- bu proses konkret subyektin sifarişi əsasında, konkret qiymətləndirici tərəfindən yerinə yetirilir;

- bu proses dəqiq reqlament çərçivəsində yerinə yetirilir, yəni, qiymətləndirmə konkret vaxt ərzində, müvafiq qanunvericiliyə, qiymətləndirmə standartlarına, müqavilə şərtlərinə riayət olunmaqla aparılır;

- bu proses geniş məlumat bazasının yaradılmasını, mürəkkəb statistik və riyazi hesablamaların, təhlillərin aparılması ilə müşaiyət olunur..


Qiymətləndirmə prosesinin bu açıqlamasından onun əsas cəhətlərini müəyyənləşdirə bilərik:

- qiymətləndirmə ünvanlı proses olub, konkret daşınmaz əmlak obyektinə yönəldilmişdir və onun xüsusiyyətlərini (fiziki, texnoloji, hüquqi və s.), əhatəsini (ərazidə yerləşməsini, ekoloji, sosial, iqtisadi və s.) nəzərə alır;

- bu proses daşınmaz əmlakla aparılacaq əməliyyatlarla (məsələn, alqı-satqı, icarə, sığorta, vergitutma, girov qoyma) bağlıdır;

- bu proses müəyyən zamanla bağlıdır, yəni, daşınmaz əmlakın dəyəri həm cari vaxt, həm də gələcək dövrlər üçün müəyyənləşdirilə bilər;

- bu proses konkret subyektin sifarişi əsasında, konkret qiymətləndirici tərəfindən yerinə yetirilir;

- bu proses dəqiq reqlament çərçivəsində yerinə yetirilir, yəni, qiymətləndirmə konkret vaxt ərzində, müvafiq qanunvericiliyə, qiymətləndirmə standartlarına, müqavilə şərtlərinə riayət olunmaqla aparılır;

- bu proses geniş məlumat bazasının yaradılmasını, mürəkkəb statistik və riyazi hesablamaların, təhlillərin aparılması ilə müşaiyət olunur..

Bu hüquqdan istifadə edən şəxslər daşınmaz əmlakını könüllü olaraq əsasən aşağıdakı məqsədlər üçün qiymətləndirə bilər:

- daşınmaz əmlakı satmaq yaxud almaq;

- daşınmaz əmlakı məhdud vaxt ərzində satmaq;

- daşınmaz əmlakı icarəyə vermək yaxuq götürmək;

- daşınmaz əmlakdan vergi tutulması, onun sığortalanması, kredit öhdəliklərinin təminatı kimi ipotekaya qoymaq;

- maliyyə və mühasibat hesabatlarının tərtibi;

- müəssisələri səhmdar cəmiyyətlərinə çevirmək, əmlak paylarını bölüşdürmək yaxud başqa müəssisələrin nizamnamə fonduna pay kimi vermək;

- investorları cəlb etmək;

- qiymətli kağızlarını fond birjalarının prospektlərinə daxil etmək;

- vərəsəlik hüquqlarını reallaşdırmaq;

- daşınmaz əmlak üzərində digər mülkiyyət hüquqlarından istifadə etmək. Göstərilən

Qanunun 5-ci maddəsində əmlakın məcburi qaydada qiymətləndirildiyi hallar müəyyənləşdirilmişdir. Bu hallar aşağıdakılardır:

- dövlət əmlakının dəyəri özəlləşdirmə və ya idarəetməyə verilmə məqsədilə müəyyənləşdirildikdə;

- dövlət və bələdiyyə əmlakı girov məqsədləri üçün istifadə olunduqda;

- dövlət və bələdiyyə əmlakı satıldıqda və ya borc öhdəlikləri ilə bağlı olaraq başqasına verildikdə;

- mülkiyyətçilərin əmlakı dövlət və bələdiyyə ehtiyacları üçün satın alındıqda;

- dövlət mülkiyyətində olan əsas fondlar yenidən qiymətləndirildikdə; - icbari sığorta növləri üzrə sığorta hadisəsinin baş verməsi nəticəsində sığortalanmış dövlət və bələdiyyə əmlakına dəyən zərər müəyyən edildikdə;

- məhkəmənin hökmünün yaxud qərarının təmin edilməsi məqsədilə əmlakın qiymətləndirilməsinə zərurət olduqda;

- etimadlı idarəetmədə olan əmlaka sahiblik hüququ dəyişərkən əmlakın dəyəri barədə mübahisə yarandıqda;

- boşanan ər-arvadın birinin və ya hər ikisinin tələbi ilə əmlakın bölüşdürülməsi zamanı bu əmlakın dəyəri haqqında mübahisə yarandıqda;

- səhmdar cəmiyyətlərinin birləşməsi və ya ayrılması zamanı onlara məxsus əmlakın dəyəri haqqında mübahisə yarandıqda;

- vərəsəlik məsələləri ilə bağlı mübahisələrin həlli zamanı.

Qiymətləndirmənin məqsədi

Əmlakın qiymətləndirilməsi obyekt girov qoyulmaqla kreditləşmə (ipoteka), əmlakın nizamnamə kapitalına daxil edilməsi, sığorta, varisliyin rəsmiləşdirilməsi (natariusa təqdim etmək üçün), əmlakın bölüşdürülməsi, idarəetmə qərarlarının verilməsi (birləşdirilmə), dövlət əmlakının alınması, əsas vəsaitlərin yenidən qiymətləndirilməsi, zərərin qiymətləndirilməsi və sığorta haqqlarının ödənilməsi məqəsdilə həyata keçirilir.

Müstəqil qiymətləndirmə ekspertizası obyektin müxtəlif qiymət növlərini müəyyən etməyə imkan verir:

--- Bazar qiymətini – obyetin açıq bazarda satılması zamanı ən çox ehtimal edilən qiymətini;

---Bərpaedici qiymətini – qiymətləndirilən obyektə identik olan obyektin yaradılması zamanı sərf edilən  vəsaitin bazaar qiymətləri ilə məbləğini

---İnvestisiya qiymətini - qarşıya qoyulan investisiya məqsədlərində obyektin gəlirliyi ilə müəyyən edilən qiymətini

Müxtəlif qiymət növlərinin müəyyən edilməsi sizə obyektin real qiyməti barədə obyektiv məlumat verəcək və çox güman ki, idarəetmə qərarlarının verilməsizamanı faydalı olacaqdır.

Dəyər – alıcının hər hansı bir əşyaya, yaxud obyektə dəyişdirməyə hazır olduğu pul ekvivalentidir.

Qiymət - konkret şəraitdə baş tutmuş sövdələşmə nəticəsində mülkiyyətə (əmlaka) görə pul vəsaitlərinin ödənildiyini bildirən faktiki göstəricidir.

Xərclər – qiymətləndirilən daşınmaz əmlak obyektinə və ya ona bənzəyən obyektin yaradılması üçün zəruri olan məsrəflərin ölçüsüdür.

Hər bir əmlak müəyyən dəyərə malikdir. Bu dəyər əmlakın müxtəlif xüsusiyyətlərindən irəli gəlir. Əmlakın dəyərini şərtləndirən əsas amil onun inşasına, yaradılmasına çəkilən xərclərlə bağlıdır. Digər tərəfdən isə, əmlak, xüsusilə daşınmaz əmlak və əsas fondlar gəlir gətirmə xassəsinə malikdir.

Bazar iqtisadiyyatı şəraitində dəyər - sahibkarın öz aktivlərini satmaq istədiyi, alıcının isə ödəməyə hazır olduğu qiyməti ifadə edir.

Qiymətləndirmədə müxtəlif növ dəyərlər mövcud olduğundan, qiymətləndiricilər qiymətləndirmənin məqsədindən asılı olaraq, konkret dəyərin müəyyən edilməsi vəzifəsini qarşıya qoyur. Ona görə də, qiymətləndirmədə dəyər anlayışı ancaq onları təyin edən sözlərlə (“bazar”, “investisiya”, “girov” və s.) yanaşı işlənilir.

Qiymətləndirmə dəyəri dəyərin xüsusi halı olmaqla, nəzərdən keçirilən obyektin konkret vaxtda faydalılığının gələcək gəlirlər də nəzərə alınmaqla qiymətləndirilməsidir. Qiymətləndirmə dəyərinin müəyyən edilməsi subyektiv proses olaraq, qiymətləndiricinin yanaşmasından və qiymətləndirmə metodlarının seçilməsindən asılı olaraq fərqli qiymətlərlə nəticələnə bilər.

Əmlakın növündən, habelə müxtəlif tələblər və funksiyalardan asılı olaraq dəyərin müxtəlif növləri mövcuddur.

İstifadə dəyəri – öz əmlakını açıq və rəqabətli bazarda satmaq niyyəti olmadan konkret istifadəçi üçün nəzərdə tutulmuş dəyərdir

Bazar dəyəri “əmlakın dəyəri haqqında tam informasiyası olan, onu satmaq məcburiyyəti qarşısında qalmadan satıcının satmağa razı olduğu, əmlakın dəyəri haqqında tam informasiyası olan və onu almaq məcburiyyəti qarşısında qalmayan alıcının almaq istədiyi qiymətdir”.

Qiymətləndirmə sahəsində ən geniş istifadə edilən dəyər növlərinin qısa səciyyəsinin nəzərdən keçirək:

Bazar dəyəri – səriştə ilə, öz mənafeyini güdərək və könüllü əqdə gedən müstəqil alıcı və müstəqil satıcı arasında qarşılıqlı marketinq aparılmasından sonra kommersiya sövdələşmələri nəticəsində əmlakın əldən-ələ keçməsini nəzərdə tutan pul məbləğinə bərabər olaraq hesablanmış kəmiyyətdir.

Girov dəyəri – kredit almaq məqsədi ilə girov qoyulan qiymətləndirmə obyektinin dəyəridir. Alınan kredit daşınmaz əmlak (məsələn yaşayış evi) əldə etmək məqsədi güdürsə, bu zaman ona ipoteka dəyəri (krediti) deyirlər.

İnvestisiya (kapital qoyuluşu) dəyəri – sərmayəçinin məqsədli tələbatını ödəmək üçün həmin obyektdən gözlənilən gəliri nəzərə almaqla ödəyə biləcəyi ən yüksək qiymətdir. Başqa sözlə, bu, qiymətləndirilən obyektin nəzərdə tutulan modernləşdirmə nəticəsində gözlənilən yaxşılaşdırmaları nəzərə almaqla dəyəridir.

İnvestisiya dəyəri investisiya layihəsinin həyata keçirilməsi və ya gəlir gətirən obyektin qiymətləndirilməsi

zamanı müəyyən edilir. Başqa sözlə, investisiya dəyəri - daşınmaz əmlakın konkret investor üçün, onun investisiyaya qoyduğu kapitalın geri qaytarılması üzrə tələbləri nəzərə alınmaqla hesablanmış dəyərlilik kəmiyyətidir.

Likvid dəyər (məcburi satış zamanı dəyər). Bəzən hər hansı qiymətləndirmə obyekti ona oxşar digər obyektin ekspozisiya müddətinə nisbətən daha qısa vaxt ərzində satılmalı olur. Bu zaman əmlakın satıldığı qiymətə likvid dəyəri deyilir. Likvid dəyəri bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi şəraitində adekvat marketinqin keçirilməsi üçün vaxtın məhdudluğu səbəbindən mülkiyyətin satılmasından real əldə oluna biləcək pulun məbləğidir. Yəni, likvid dəyərinə təsir edən və onu bazar dəyərindən fərqləndirən yeganə amil “satışın məcburiliyi” və yaxud da pul təcili möhtaclıq amilidir.

Əmlakın sığorta dəyəri onun sığorta olunması və ya baş verən sığorta hadisələri ilə əlaqədar proseslər zamanı tələb olunur. Bu dəyər əmlakın sığorta kontraktının, yaxud polisinin müddəaları ilə müəyyənləşdirilən, dövlət və xüsusi sığorta sferasında istifadə edilən metodikalarla hesablanan dəyəridir. Təcrübədə daşınmaz əmlakın sığorta dəyəri bir qayda olaraq, bina və qurğuların sığorta hadisəsinin baş verməsi nəticəsində zədələnə biləcək hissələrinin tam əvəz olunması şərti əsasında müəyyənləşdirilir. Əlbəttə, zədələnmə dərəcəsindən asılı olaraq məsələyə yanaşılması lazım gəlir.

Vergiyə cəlb olunma məqsədi ilə dəyər – qiymətləndirmə obyektinə vergiqoyma bazasının müəyyən edilməsi üçün istifadə olunan dəyər, yaxud mülkiyyətə vergi qoyulmasına dair müvafiq sənədlər bazasında hesablanan dəyərdir. Başqa sözlə, vergiqoyma dəyəri dövlət vergiqoyma orqanları tərəfindən təsdiq olunmuş

metodikalar əsasında hesablanan dəyərdir. Bu məqsədlə də, Azərbaycan Respublikasının müvafiq qanunlarından, mövcud hüquqi-normativ sənədlərdən istifadə edilir.


Qiymətləndirmə ekspertizası qiymətləndirmə praktikasını müəyyən edən əsas sənədlərə əsasən həyata keçirilir.

Qiymətləndirmə haqqında hesabatların ekspertizası:

Qiymətləndirmə haqqında hesabatın ekspertizası qiymətləndirmə nəticələrinin həqiqiliyinin və hesabatın özünün normativ sənədlərə yoxlanması məqsədilə həyata keçirilir. Qiymətləndirmə haqqında hesabatın ekspertizasına qiymətləndirmə üçün seçilmiş metodikanın düzgünlüyünün, ehtimalların, məhdudiyyətlərin və ilkin şərtlərin yoxlanması, aparılmış hesablamaların təhlili və qiymətləndirmə nəticələrinin həqiqiliyinin yekunları daxildir.











mirdesign studio